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Le choix entre une location vide ou meublée est important et doit prendre une place prépondérante dans votre projet d'investissement locatif.
Que vous soyez déjà propriétaire ou que vous souhaitiez réaliser un premier investissement locatif, la question du choix entre location vide ou meublée est parmi les plus courantes chez les propriétaires, tant ses implications sont nombreuses. On vous aide à y voir plus clair.
Sommaire
1. La prise en compte de votre projet locatif
2. Rentabilité : avantage à la location meublée… sous certaines conditions.
3. Bien calculer la rentabilité d'une location meublée
Avant même d’étudier la rentabilité de votre investissement, il convient de bien définir votre projet locatif. Pourquoi mettre votre bien en location ? Souhaitez-vous investir dans la durée pour percevoir des revenus locatifs ? Aurez-vous besoin à l’avenir d’occuper vous-même ce logement ?
En effet, la première différence entre location vide ou meublée est la durée du bail : de 3 ans minimum pour une location vide, elle passe à 1 an renouvelable pour une location meublée. Ce qui signifie qu’au bout d’un an en location meublée, vous pourrez si vous le souhaitez récupérer le bien pour vous y installer. Une situation plus fréquente qu’on ne pourrait le penser.
De l’autre côté, une location meublée est également souvent synonyme d’une courte durée de bail pour côté locataire. Les locataires à la recherche d’un meublé sont en effet plus mobiles et plus fréquemment « en transition » que ceux préférant un bien vide, ce qui signifie que la vacance locative de votre bien pourrait augmenter avec une location meublée.
Ce « turn-over » a aussi un coût : l’usure du bien immobilier, tout comme celui du mobilier qui le garnit en pâtira nécessairement, ce qui conduira à des dépenses plus importantes de rénovation et d’achat de meubles.
Aujourd’hui, de nombreux propriétaires se concentrent sur la rentabilité de leur investissement locatif et choisissent pour cette raison l’option qui semble la plus avantageuse en termes de fiscalité : la location meublée. Les revenus des locations meublée et vide ne sont en effet pas imposés de la même manière.
En location vide, le régime des revenus fonciers s’applique. Il donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % si vos revenus annuels (hors charges) sont inférieurs à 15 000 € (régime dit du micro-foncier). Au-delà, vous ne bénéficiez pas d’abattement fiscal et basculez dans le régime réel.
En location meublée, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % de vos revenus jusqu’à 70 000 € (loyer+charges). Au-delà, vous basculez également dans le régime réel.
Du côté des loyers, la location meublée est également souvent payante : ils sont en moyenne 10 % plus élevée qu’en location vide. Si le mobilier que vous proposez est haut-de-gamme et la décoration soignée, le loyer peut même être gonflé jusqu’à 25 %.
Attention cependant aux déficits ! En cas de déficit de vos revenus fonciers, seules les locations vides vous permettront de le reporter sur l’ensemble de vos revenus (dans la limite de 10 700 € par an, reportables sur 10 ans), ce qui pourra être très intéressant si vous êtes par ailleurs salariée.
La location en meublé non professionnel (LMNP) ne permettra, quant à elle, que d’imputer ce déficit sur les revenus de même nature et non sur le revenu global (reportables sur 6 ans).
Pour plus de précisions, lisez notre article sur la fiscalité
Si la location meublée s’avère donc intéressante en termes de fiscalité et de montant des loyers, équiper un bien immobilier a cependant un coût, d’autant que les meubles doivent être en bon état d’usage et de réparation, et ce, dans l’ensemble des pièces composant le bien.
Le mobilier obligatoire dans une location meublée.
Vous devrez ainsi prendre en compte non pas la rentabilité brute que vous offre l’un ou l’autre des régimes fiscaux, mais bien la rentabilité nette de votre investissement, ce qui implique de prendre en considération les charges, les taxes locales, votre tranche marginale d’imposition et l’impact des différents régimes fiscaux.
En outre, il faut souligner que le propriétaire d’un meublé pourra être redevable de la Contribution Économique Territoriale (CFE et CVAE), ce qui ne sera pas le cas en matière de location vide.
Ainsi, la rentabilité nette de votre investissement locatif doit prendre en compte l’ensemble de ces données. Cette rentabilité doit être analysée au cas par cas dans la mesure où elle dépend également de votre profil fiscal (tranche marginale d’imposition) et des conditions d’achat du bien (dispositifs de défiscalisation ou non).
Pour résumer
Très intéressante en termes de fiscalité et de revenus, la location meublée est particulièrement indiquée si vous souhaitez louer votre bien sur une période relativement courte ou si votre bien se trouve dans une zone tendue (zone étudiante par exemple) où votre bien trouvera facilement un nouveau locataire en cas de turn-over.
Dans la pratique, il apparaît que les locations meublées ont bien souvent une meilleure rentabilité nette que les locations vides.
Si vous souhaitez louer sur la durée et opter pour l’option la plus simple, tant administrativement que fiscalement, la locative vide pourrait cependant mieux vous convenir. Dans les deux cas, n’oubliez pas que chaque situation est unique et mérite un examen de votre situation réelle.
