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Comment résoudre un litige entre propriétaire et locataire ? Résoudre un litige à l'amiable ? On vous donne toutes nos astuces pour faciliter vos relations.
Après avoir emménagé dans votre logement, vous n’êtes pas à l'abri de découvrir certains aspects litigieux dans votre appartement ou dans les pratiques de votre propriétaire.
Il peut s’agir de travaux à réaliser par le bailleur, ou de contester une augmentation de loyer disproportionnée par exemple. Dans tous les cas, la relation avec votre bailleur se tend et il est faut être réactif pour éviter que la situation s’enlise ou s’envenime.
Découvrez notre guide des actions à mettre en œuvre pour résoudre les litiges locatifs avec son bailleur.
Sommaire
1. Le dialogue avec son propriétaire
2. La mise en demeure
3. La conciliation amiable
4. Le règlement contentieux au tribunal
En premier lieu, il faut tenter d’exposer ses griefs clairement, calmement (!) et de manière factuelle à son bailleur. Dans de nombreux cas, la communication est la clé pour désamorcer certains points de tension.
Il n’est pas rare que certains conflits débutent par une incompréhension de l’une des parties. Par exemple, dialoguer pour savoir à qui incombe tels ou tels travaux ou comment fonctionne la révision du loyer en cours de bail, permet d’éviter l’apparition de litiges.
Le dialogue est également un bon moyen pour entretenir des relations saines avec son bailleur, quand bien même on ne soit pas tout le temps d’accord !
Si la discussion est impossible ou ne permet pas de trouver un terrain d'entente à l’amiable, d’autres leviers existent.
Vous êtes propriétaire et avez un impayé ? On vous aide !
La mise en demeure est un courrier adressé par lettre recommandée avec accusé de réception dans le but d’obtenir l’exécution d’une obligation.
Pour la rédiger dans les règles de l’art il faut qu’elle contienne les mentions suivantes :
- Motif du litige
- Historique factuel de la situation
- Un délai maximal, pour régler le motif du litige
En cas de non-résolution du litige dans le délai imparti, la copie du courrier de mise en demeure sera indispensable pour saisir la commission départementale de conciliation.
La conciliation a pour objectif de parvenir à un accord amiable afin, si possible, de ne pas encombrer les tribunaux. Il existe deux types de conciliation, selon l’objet du litige.
Dans le même esprit que notre conseil n°1, la conciliation est un entretien durant lequel propriétaire et locataire pourront s’adresser l’un à l’autre, sous la supervision du jury des conciliateurs.
La CDC est compétente pour arbitrer les litiges qui portent sur :
- Le dépôt de garantie
- Les états des lieux (entrée et sortie)
- La décence du logement
- L’ameublement (pour les baux meublés)
- Les réparations
- Les charges locatives
- Les préavis
- La fixation et/ou la hausse du loyer
Cette commission est composée d’un jury composé par un panel de représentants des locataires et des propriétaires, leur avis est consultatif.
Remarque : Pour saisir la CDC, vous pouvez utiliser ce modèle de courrier.
En savoir plus sur la commission départementale de conciliation
Le conciliateur de justice est compétent pour tous les autres litiges, tels que l’impayé et les troubles de voisinage. Il siège au tribunal judiciaire et a pour objectif la résolution du litige de manière amiable entre locataire et bailleur.
"Désormais, les demandes en justice qui concernent des litiges inférieurs à 5 000 € sans avoir été précédées d’une tentative de conciliation, peuvent être rejetées d’office. Veillez donc à estimer le montant du préjudice à l'avance afin de ne pas perdre du temps dans vos démarches."
À défaut de réussite des recours amiables, le locataire a la possibilité de saisir la justice pour résoudre un litige. Plusieurs procédures existent selon l’objet du litige et les sommes en jeu.
En cas de litige portant sur un montant inférieur à 4 000 €, le locataire doit effectuer une déclaration au greffe du tribunal judiciaire. Il s'agit d’une procédure simplifiée puisque la déclaration précisant l’objet du litige suffit pour engager la procédure.
Par la suite, les deux parties seront avisées par lettre recommandée de leur convocation au tribunal.
Appelée ordonnance de référé, il s'agit d’une procédure prévue pour les cas d’urgence nécessitant un traitement rapide. En cas de troubles contraires à la loi ou à la nécessité de remise en état, le juge peut imposer la prise de mesures conservatoires.
C’est notamment valable dans le cas d’un danger pour le locataire dus à l'inexécution de travaux par le bailleur.
Le juge rend une ordonnance de référé pour remédier à l’urgence, en attendant le jugement sur le fond.
En cas de litige, le locataire peut engager une procédure à l’encontre de son bailleur par le biais d’une assignation à comparaître. Délivrée par un huissier, cette assignation prévoit une audience devant le tribunal judiciaire sous 2 mois.
En attendant l’audience, le locataire en difficulté financière peut éventuellement recourir à des aides au logement par le biais de la préfecture.
Cette procédure concerne les litiges ne dépassant pas 10 000 € et est conditionnée à la tentative de conciliation préalable.
Pour la mettre en œuvre, vous devez remplir le formulaire dédié, et le déposer au greffe du tribunal judiciaire.
Cette injonction de faire vise à contraindre la partie adverse à exécuter son obligation, notamment en cas de travaux à charge du bailleur.
Pour résumer
En cas de litige, la recherche de dialogue avec votre bailleur est indispensable . En cas d’échec, plusieurs procédures judiciaires existent selon le litige concerné. Les délais d’instruction sont longs et le résultat incertain. C’est pourquoi la maxime “ mieux vaut un mauvais accord qu'un bon procès” prend tout son sens !
Matthieu
Votre expert
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