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Tout comme les loyers impayés, la vacance locative est le cauchemar du propriétaire bailleur. Et pour cause, la rentabilité d’un investissement est directement impactée par le taux d’occupation du bien. Mais il existe heureusement des solutions pour se prémunir de la vacance locative. Qu’est-ce que la vacance locative ? Que faire pour l’éviter ? Comment y faire face ? Dans cet article, retrouvez tous nos conseils pour louer facilement et investir dans l’immobilier sereinement.
Définition de la vacance locative
La vacance locative désigne la période entre deux baux pendant laquelle votre logement est inoccupé. Plus précisément, cette période commence à partir du moment où votre locataire part et s’arrête lorsqu’un nouveau arrive pour le remplacer.
Il faut distinguer la vacance locative de la carence locative, qui correspond à l’intervalle entre la mise en location et l’arrivée du premier locataire du logement. Les causes et les conséquences restent malgré tout souvent les mêmes.
Les conséquences sont faciles à deviner. La vacance locative est avant tout synonyme de perte de rentabilité, car qui dit absence de locataire dit aussi absence de loyer. Les causes potentielles, elles, sont moins évidentes. Si la vacance locative est très généralement une affaire d’emplacement, elle peut aussi être due à la saisonnalité, au type de bien, au prix, à l’état du bien, à la gestion, etc.
Conseils pour éviter la vacance locative
Définir sa stratégie d’investissement
Il est très important de déterminer le profil de locataires que vous visez en amont afin de proposer un bien en adéquation avec les critères de votre cible : type, superficie, emplacement, ameublement et décoration, commerces et commodités. En matière d’investissement locatif, il faut savoir se mettre dans la peau de son futur locataire. Par exemple, si vous souhaitez louer à un étudiant, privilégiez le studio meublé ou la colocation à proximité d’une université dans un quartier animé.
Choisir le bon emplacement
Avant de se lancer dans un investissement, il est très important de définir son profil risque. Si vous avez un profil investisseur prudent, oubliez les hauts rendements. Ces derniers sont nécessairement corrélés à un risque de vacance locative important. Si vous n’êtes pas prêt à courir ce risque et à subir une éventuelle perte de capital, concentrez-vous plutôt sur les grandes villes et les quartiers attractifs où la demande locative est la plus forte et donc le risque de vacance limité.
Fixer le juste prix du loyer
Il peut aussi arriver qu’il n’y ait rien à redire sur l’emplacement, mais que le montant du loyer soit en cause. Par manque de réalisme ou avidité, il est tout à fait naturel qu’un investisseur immobilier soit tenté de fixer un loyer surévalué afin de générer de meilleurs revenus locatifs. Hors, cette stratégie peut faire fuir les potentiels locataires. Il est préférable d’analyser le marché immobilier locatif et comparer les prix sur des biens similaires. Vous pourrez ainsi établir un loyer compétitif et réduire la vacance locative.
Se distinguer sur le marché
Améliorer l’attractivité de son bien peut s’avérer très efficace lorsque l’on veut se différencier sur un marché tendu. Pour cela, il faudra sans doute passer par la case travaux. Un bien remis à neuf, meublé et décoré avec goût aura plus de chance de créer le coup de cœur des locataires lors de leur visite. En proposant une location meublée avec de belles prestations, vous augmentez les chances de louer votre bien tout en profitant du statut LMNP avantageux fiscalement.
Soigner son annonce
Soignez votre annonce immobilière pour mettre toutes les chances de votre côté ! Il faut savoir mettre en avant les atouts de votre bien aussi bien à l’écrit qu’en images. Détaillez chaque pièce. Plus il y aura de détails, meilleures seront vos chances de décrocher des visites avec de potentiels locataires. N’hésitez pas à faire appel à un photographe professionnel, de belles photos avantageuses peuvent faire la différence. La visite virtuelle est également un bon moyen pour aider le locataire à se projeter plus facilement.
Déléguer la gestion locative
Il y a un élément que l’on a trop tendance à oublier : c’est le temps. La gestion locative est particulièrement chronophage et énergivore. Il vous faudra être particulièrement disponible et réactif pour créer l’annonce, organiser les visites, répondre aux questions des candidats, étudier les dossiers, gérer le contrat de location… Ces petites tâches réunies requièrent du temps et de l’énergie. Vous pouvez toutefois choisir de déléguer cette partie à une agence de gestion locative, qui aura le réseau et le savoir-faire nécessaires pour mettre rapidement votre bien en location.
Solutions pour se protéger en cas de vacance locative
Le manque à gagner lié à la vacance locative peut mettre en difficulté un investisseur, car celui devra malgré tout payer son crédit ainsi que les charges durant cette période. C’est pourquoi, il est très important d’anticiper les risques et de prendre en compte le taux de vacance potentiel dans la simulation de votre investissement. Ainsi, il n’y aura pas de mauvaise surprise. Vous pourrez obtenir un taux de rentabilité réaliste et prévoir une marge de sécurité en conséquence.
Pour les investisseurs prudents qui ne veulent pas prendre de risque, il est toujours possible de souscrire à une assurance vacance locative qui pourra vous indemniser si vous faites face à cette situation. Il faudra alors débourser en moyenne 1 % de vos revenus locatifs. À noter qu’une assurance de ce type couvre rarement à 100 % et sera difficilement accessible aux propriétaires indépendants (sans agence locative). En revanche, certaines garanties loyer impayé incluent des cas de vacance dans leur formule.
