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Oui, tout le monde peut se lancer à sa propre échelle. Je vais peut-être vous enlever un préjugé, mais l’investissement immobilier est plus accessible que vous ne pouvez l’imaginer.
Qu’est-ce qu’un investissement ?
Pour rappel, en économie, un investissement est une dépense immédiate destinée à augmenter, à long terme, la richesse de celui qui l’engage. Il est possible d’investir dans divers domaines comme le vin, les actions en bourse, les voitures de collections, l’or… et bien évidemment l’immobilier.
Comment investir dans l’immobilier ?
Concernant l’accessibilité à l’investissement immobilier, la recette est simple : une situation stable, une mentalité d’entrepreneur et surtout une motivation sans faille. Mais attention, pas de précipitations ! Il est indispensable de passer par la case « formation » et de se poser les bonnes questions.
Quelle est la localité idéale pour investir ?
Et oui, c’est souvent la première question qui vient aux lèvres de ceux qui souhaitent réaliser leur premier investissement locatif, alors allons-y :
- Existe-t-il une localité idéale pour investir ?
Brisons le mythe tout de suite, il n’y a pas de localité idéale au sens strict du terme. Une localité idéale est une ville, un département, une région où vous vous sentez bien et où vous pourrez gérer votre investissement de la manière la plus efficace possible.
Si l’on considère que le logement est nécessaire à tout être humain — comme boire ou manger —, il est alors possible d’investir partout en France.
- Faut-il privilégier les grandes villes ?
Cette réponse dépend de votre projet, du type d’investissement que vous souhaitez réaliser. Il faut prendre en compte une variable essentielle : celle du prix au m² de l’immobilier. Elle vous permet de définir le prix du logement, mais surtout de vous projeter sur le montant du futur loyer et de définir un rendement locatif potentiel.
En d’autres termes, réalisez une étude de marché. Comme l’a dit Sun Tzu : “Tout le succès d’une opération réside dans sa préparation”, alors étudiez la ville (étudiants, attractivité, parcs et loisirs, commerces…), l’état du bien (travaux ou non à prévoir), le prix du bien, le montant des charges...
Prenons un exemple concret simplifié pour la ville de Paris :
- Prix moyen du m² à l’achat : 10 500 €
- Prix moyen du m² en location : 35 €
Je décide d’acquérir un appartement de 25 m² pour un prix d’achat (hors frais de notaire) de 260 000 €. Grâce à mes prévisions, j’estime le prix de la location à 875 €. Ce qui me donne un rendement locatif brut de 4,38 %.
Note personnelle : “En tant qu’investisseur dans la région de Tours (zone dans laquelle certains de mes rendements bruts peuvent atteindre 8 à 17 %), ce rendement peut paraître plutôt faible. Alors pas besoin de vous déplacer dans la plus grosse ville proche de chez vous. Vous pouvez trouver facilement des très bonnes affaires dans votre secteur.”
Conseils et anecdotes d’investisseur
Si je devais vous donner un seul conseil, il s’agirait de prendre votre temps et de ne pas vous précipiter. Ce conseil repose sur une erreur que j’ai pu commettre, en voulant avancer trop rapidement.
À la suite d’un cinquième achat, j’ai voulu me lancer dans un projet de plus grande envergure (aux alentours de 500 000 €). Je cherchais alors à trouver un bien à fort potentiel : un immeuble de rapport, une maison divisible ou un terrain de construction.
Au bout de deux mois de recherche, j’ai me suis orienté vers un immeuble de rapport avec 11 appartements. Des travaux étaient à réaliser, mais le jeu en valait la chandelle : le rendement locatif brut était estimé à 22 % — pour rappel, le rendement moyen en France est de 5,5 % brut. J’ai donc fait appel à toutes mes ressources pour planifier les travaux, réaliser des devis et monter le dossier bancaire.
Sur le papier, tout semblait parfait. Néanmoins, surpris par l’arrivée de la crise sanitaire et les freins associés, comme entre autres, les restrictions bancaires et l’arrêt des chantiers/travaux, je me suis demandé si me lancer dans un projet de cette envergure était une décision raisonnable.
J’ai donc pris l’initiative, après trois mois de travail acharné, de tout arrêter. Parfois, mieux vaut se poser, réfléchir et éviter d’aller trop vite. Cela vous évitera toujours de faire des erreurs irrévocables
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