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Avoir des impayés : voici une crainte partagée par tous les bailleurs. Ce risque représente tout de même entre 2 et 3 % des loyers dans le parc privé. Pour le réduire, il existe différentes précautions à prendre en tant que propriétaire. Dossier du locataire, assurance, caution : voyons ensemble comment éviter les problèmes.
N°1 : Bien vérifier la solvabilité du futur locataire
Avant de vous engager auprès d’un locataire, la première étape consiste à vérifier la solidité de son dossier. En effet, il est essentiel de le choisir avec soin pour s’assurer qu’il soit en mesure de vous régler le loyer tous les mois. Comment faire ? Vous pouvez demander au candidat différents documents pour justifier sa situation financière. Contrat de travail, avis d’imposition ou encore bulletins de salaire : attention, car la liste des justificatifs exigibles est définie par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. On estime généralement que le locataire sera solvable si le futur loyer ne dépasse pas 33 % de ses revenus mensuels.
Bon à savoir : vous pouvez tout à fait vérifier les revenus de votre futur locataire en demandant ses fiches de paie ou son contrat de travail, mais vous n’avez pas le droit, par exemple, de demander à consulter ses relevés bancaires.
N°2 : Demander une caution ou un garant
Cette pratique très courante consiste tout simplement à obtenir un engagement de la part d’un cautionnaire : ce dernier s’acquittera des loyers en cas d’impayés. Généralement, c’est un proche du futur locataire qui se porte garant pour lui. Dans ce cas, il faudra aussi constituer un dossier avec les justificatifs du garant.
Votre locataire a aussi la possibilité de solliciter une caution bancaire. Depuis peu, il est également envisageable pour lui de souscrire un garant en ligne, via des structures comme Unkle ou GarantMe.
N°3 : Faire appel à la garantie Visale
Si le futur occupant des lieux n’a pas de garant, il peut aussi passer par la garantie Visale. Ce dispositif de cautionnement est entièrement gratuit et s’adresse à :
- Tous les jeunes de moins de 30 ans, toutes situations confondues ;
- Les personnes de plus de 30 ans salariées du secteur privé, embauchées depuis moins de 6 mois.
Cette garantie, à souscrire par le locataire, permet au bailleur d’obtenir le règlement des loyers en cas de défaillance de l’occupant. L’organisme récupère ensuite les sommes auprès du principal intéressé, en mettant en place un échéancier par exemple.
N°4 : Souscrire une assurance contre les loyers impayés (GLI)
Ce dispositif n’est pas cumulable avec le garant. Autrement dit, soit vous souscrivez une assurance contre les loyers impayés, soit vous demandez une caution solidaire (sauf si le locataire est étudiant).
L’assurance contre les loyers impayés vous protège, en échange d’un pourcentage sur le montant du loyer (autour de 2 %). En cas de défaut de paiement de votre locataire, vous avez ainsi la garantie d’obtenir compensation, à certaines conditions. Pour profiter de cette assurance, l’occupant doit être en CDI ou bien avoir une caution solidaire s’il est étudiant. Sa solvabilité est aussi un point à vérifier : il faut impérativement gagner au moins trois fois le montant du loyer.
Côté bailleur, vous avez aussi certains critères d’éligibilité, qui varient en fonction des assureurs. Le montant du loyer ne doit pas dépasser un certain seuil. Il est impératif que le logement corresponde aux normes de location, et, comme évoqué plus haut, vous ne pouvez pas demander de garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Étudiez rigoureusement les différentes possibilités avant de choisir votre locataire, car en cas d’impayés, la procédure d’expulsion n’est pas de tout repos !
