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La SCI est un statut spécifique qui permet de gérer un bien immobilier à plusieurs. Composée au minimum de deux associés, cette forme juridique simplifie la gestion de patrimoine. Il s’agit d’une pratique très courante, qui offre de nombreux avantages, mais elle a aussi ses limites. Pour bien cerner tous les aspects de la SCI avant de vous lancer dans votre projet immobilier, nous décryptons pour vous les points forts et les points faibles.
Qu'est-ce qu'une SCI et comment fonctionne-t-elle ?
La SCI, Société Civile Immobilière, est une société spécifique à but non commercial. Son objectif est de détenir des biens immobiliers et d’en permettre la gestion, lorsque vous investissez à deux ou plus. C’est une solution souvent utilisée dans le cadre de la famille, pour que tous les membres puissent être propriétaires du patrimoine grâce à leurs parts. La SCI se présente sous différentes formes, pour s’adapter à de divers projets :
- La SCI familiale : dans ce cas, le but est souvent de léguer un bien aux héritiers. Cette méthode est plus avantageuse sur le plan fiscal. Cela permet aussi de contourner l’indivision.
- La SCI de location : les associés de la SCI peuvent gérer un bien immobilier et le louer. Les loyers sont alors répartis entre les différents membres. Cette SCI ne permet pas de vendre, en revanche.
- SCI d’attribution : cette SCI permet d’acheter ou construire un bien immobilier à plusieurs en désignant à l’avance dans les statuts les parts de chacun.
- SCI de construction-vente : elle fait figure d’exception parmi les différentes formes de SCI. Cette société permet de faire construire un bien immobilier et de le revendre. Après la revente, il y a dissolution de la SCI.
Quels sont les avantages en SCI ?
La SCI permet de faciliter la gestion d’un bien à plusieurs. Elle offre des avantages intéressants aux différents associés :
- Contourner l’indivision : c’est l’un des éléments majeurs de la SCI. L’indivision exige normalement l’unanimité de toutes les personnes concernées pour prendre la décision. Avec la SCI, c’est généralement le représentant légal qui assure la gestion quotidienne. L’organisation est plus souple et flexible. Toutefois, il est possible d’indiquer dans les statuts que certaines décisions devront faire l’objet d’un accord unanime.
- Optimiser la fiscalité : vous pouvez choisir votre régime d’imposition pour les bénéfices réalisés par la SCI, entre l’IR (impôts sur le revenu) et l’IS (impôts sur la société).
- Faciliter la transmission : dans le cadre d’un héritage, la SCI rend la transmission du patrimoine beaucoup plus simple. Avec une SCI, les parents peuvent transmettre un bien à leurs enfants tout en conservant la gestion de ce dernier.
- Partager les coûts : être en SCI pour gérer un bien permet de partager à parts égales tous les frais liés à la gestion.
- Faire levier auprès des banques : la SCI permet de réunir les capitaux de plusieurs personnes et ainsi d’augmenter l’apport. De cette façon, vous pouvez accroître vos possibilités d’investissement et avoir plus de poids pour l’obtention d’un prêt bancaire.
La SCI confrontée à certains défauts pour votre projet de gestion de patrimoine
Même si la SCI présente de multiples avantages dans le cadre d’un projet immobilier qui implique plusieurs personnes, il faut tout de même prendre en compte ses inconvénients. Cela vous permettra d’amorcer votre projet en ayant toutes les cartes en main :
- Créer la SCI : la création exige de nombreuses formalités administratives. Il faut notamment rédiger les statuts, les enregistrer au service des impôts, immatriculer la SCI auprès du greffe du Tribunal de commerce et publier sa constitution dans un Journal d’Annonces Légales.
- Gérer le fonctionnement de la SCI : puisqu’il s’agit d’une société, il faudra tenir des assemblées pour prendre les décisions. Vous aurez aussi des obligations comptables. Sachez que la comptabilité est plus rigoureuse si vous choisissez l’IS comme régime fiscal.
- Responsabilité illimitée : la SCI ne fonctionne pas comme les autres sociétés. Dans ce cas, les associés sont responsables des dettes et devront les rembourser sur leur patrimoine personnel, proportionnellement aux parts qu’ils détiennent dans le capital.
Entre avantages et inconvénients, à vous de peser le pour et le contre de la création d’une SCI pour vos futurs projets !
