Passoires thermiques : comment éviter les travaux de rénovation énergétique ?

‍

Vous êtes propriétaire d’une passoire thermique ? L’étau se resserre pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique. 

‍

Entre le coût de plus en plus élevé des factures d’énergies et la réglementation draconienne, les propriétaires sont incités à rénover leurs logements.

‍

Pourtant, les travaux de rénovation énergétique coûtent cher. Selon une étude menée auprès de 5 600 propriétaires, le coût moyen des travaux de rénovation énergétique atteint 18 563 €. Pas facile à financer lorsqu’on est un propriétaire lambda !

‍

Même avec la meilleure volonté du monde, certains propriétaires ne peuvent mener à bien leurs travaux de rénovation énergétique. Contraintes architecturales ou véto de la copropriété, zoom sur les exemptions à l’obligation de réalisation des travaux de rénovation énergétique !

‍

Une passoire thermique, c’est quoi ?

‍

En France, 5,2 millions de résidences principales sont considérées passoires thermiques ou passoires énergétiques. Cette appellation regroupe tous les logements qui consomment trop d’énergie par rapport à leur superficie et émettent trop de gaz à effet de serre (GES).

‍

Ces logements ont tous obtenu une étiquette F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) :

‍

• Consomment entre 331 et 420 kWh/m2/an d’énergie ;
• Émettent entre 56 et 80 kg d’équivalent CO2/an.

‍

Ces logements sont généralement dénués d’isolation et disposent d’un mode de chauffage vétuste peu efficace et fonctionnant aux énergies fossiles.

‍

Pourquoi lutter contre les passoires thermiques ?

‍

Les passoires thermiques sont un fléau pour de multiples raisons :

‍

• Ces logements sont des gouffres financiers. Selon la Ministre de la transition écologique  Agnès Pannier-Runacher, ils coûtent en moyenne 7 500 € de factures d’énergie par an. Soit une consommation 3 fois plus élevée qu’un logement bien isolé.
• Elles affectent la santé de leurs occupants à cause des températures basses ressenties dans le logement. Cela représente un coût social de mortalité équivalent à 7,4 milliards d’euros.
• En France, le secteur du bâtiment est responsable de 43 % des consommations  d’énergie et de 23 % des émissions de GES. La réduction de ces deux données permettrait de limiter la tension sur l’approvisionnement en énergie et réduire les effets du dérèglement climatique.

‍

Quelles obligations pour les passoires énergétiques ?

‍

Promulguée le 22 août 2021, la loi Climat et Résilience fixe l’objectif de neutralité carbone d’ici 2050. Elle implique un durcissement des conditions de location pour les passoires thermiques, afin de les évincer progressivement du parc de logement. Cela implique de nombreuses interdictions :

‍

• D’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail pour les logements classés F et G ;
• De louer les logements G les plus énergivores dès 2023 (consommation énergétique de plus de 450 kWh/m2/an) ;
• De mise en location de l’ensemble des logements à l’étiquette G dès 2025 ;
• De louer les biens classés F dès 2028 ;
• De louer les appartements ou maisons classées E dès 2034.

‍

Les travaux de rénovation énergétiques, seule solution pour sortir de passoire thermique ?

‍

Pour éviter les interdictions de location, les propriétaires de passoires thermiques ont la nécessité de réaliser des travaux de rénovation énergétique. L’ADEME a classifié les travaux à mener en priorité selon leur efficacité :

‍

• L’isolation thermique de la toiture, des murs, des planchers bas et des surfaces vitrées améliore l’enveloppe du bâtiment. Cela évite les déperditions de chaleur entre l’intérieur du logement et l’extérieur en hiver, et contribue au confort intérieur en été.
• Créer ou améliorer la ventilation grâce aux ventilations mécaniques contrôlées (VMC) afin de préserver un air sain dans le logement ;
• Améliorer le système de chauffage en ayant recours aux énergies renouvelables ou à l’électrique.

‍

Mener ce type de travaux de rénovation énergétique est le moyen le plus efficace pour gagner une à plusieurs étiquettes au DPE et sortir de passoire thermique.

‍

Continuer à louer une passoire thermique sans réaliser de travaux, c’est possible ?

‍

L’article 160 de la loi 2021-1104 du 22 août 2021, prévoit certaines exemptions à la nécessité de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Il arrive en effet que les propriétaires bailleurs soient dans l’incapacité à mener à bien les travaux nécessaires pour faire sortir leur logement de passoire thermique. Zoom sur les deux exceptions prévues par la loi.

‍

Le cas d’un immeuble en copropriété

‍

En copropriété, les propriétaires peuvent librement effectuer des travaux dans leur partie privative dès lors qu’ils n’ont pas d’impact sur les parties communes de l’immeuble. 

‍

Lorsqu’ils affectent les parties communes, ceux-ci sont soumis au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale. Il en est de même pour la réalisation de travaux dans les parties communes de l’immeuble.

‍

Les copropriétaires peuvent être exemptés de l’obligation de réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires à la sortie de passoire thermique. Cela se produit lorsqu’ils justifient d’avoir :

‍

• Réalisé toutes les démarches pour faire voter les travaux en parties communes ou sur les équipements communs ;
• Effectué les travaux privatifs autorisés dans leur logement mais qu’ils sont insuffisant pour l’atteinte d’un niveau de performance minimal.

‍

L’exemple clickandrent

Michel est propriétaire d’un appartement T3 situé au rez-de-chaussée d’une copropriété bâtie dans les années 60. Depuis sa retraite, il met en location ce logement pour financer sa location sur la Côte d’Azur. L’appartement est considéré passoire thermique (étiquette G) car il comporte les caractéristiques suivantes :

• Chaudière collective au fioul pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire (ECS) ;
• Aucune isolation (plancher bas et murs) ;
• Pas de ventilation mécanique contrôlée (VMC) ;
• Fenêtres en double vitrage.

Michel fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle les résolutions nécessaires pour isoler les murs par l’extérieur, remplacer la chaudière collective et installer un caisson VMC dans les combles. 

Le syndic a été très réactif pour réunir les devis nécessaires avant la tenue de l’AG. Malheureusement, seul Michel est propriétaire bailleur au sein de l’immeuble. Les autres copropriétaires ont refusé l’ensemble des résolutions de travaux car ne sont pas impactés par les futures interdictions de location.

Il reste à Michel plusieurs options :

• Procéder à l’isolation des murs par l’intérieur au risque que cela ne suffise pas pour sortir de passoire thermique ;
• Soumettre à nouveau les travaux lors de la prochaine AG.

En attendant, il aura toutes les cartes en main pour justifier de sa diligence et bénéficier de l’exemption à la réalisation des travaux pour continuer à louer en 2025.

‍

Le cas d’un immeuble avec contraintes architecturales ou patrimoniales

‍

Certains immeubles classés au titre des Monuments historiques ou qui bénéficient de contraintes architecturales peuvent être exemptés de la réalisation de certains travaux de rénovation énergétique.

‍

En effet, ces bâtiments bénéficient d’éléments décoratifs ou de techniques de construction spécifiques. Leur rénovation est encadrée par les architectes des bâtiments de France ou les services de l’urbanisme. Ces derniers doivent approuver la rénovation par la délivrance d’un permis de construire ou d’une autorisation préalable selon les travaux envisagés.

‍

Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en conseil d’État.

‍

L’exemple clickandrent

‍

Avec 30 % de déperditions thermiques, la toiture est l’un des principaux éléments du bâti à isoler. Pourtant, certaines contraintes architecturales empêchent l’emploi de solutions performantes d’un point de vue énergétique.

‍

Les toitures Parisiennes sont un bon exemple pour illustrer ce propos. Construites en zinc, elles imposent des techniques spécifiques d’isolation. Celles-ci sont incompatibles avec la pose d’une pompe à chaleur externe, limitant ainsi le gain énergétique de la rénovation.