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Le locatif séduit chaque année de plus en plus d’investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine tout en profitant de rentes mensuelles. Mais investir dans l’immobilier ne s’improvise pas : il est important de bien préparer votre projet et de penser à tous les frais liés à la mise en location. Être propriétaire bailleur permet de recevoir tous les mois un loyer, mais il faudra aussi mettre la main à la poche ! Faisons le point sur les coûts souvent oubliés.
N°1 : les diagnostics obligatoires à réaliser avant la mise en location
Avant la mise en location, le bailleur doit s’assurer que son logement est décent et qu’il répond bien aux normes en vigueur. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), État des Risques et Pollution ou encore Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 : vous devrez effectuer une série de diagnostics obligatoires. Comptez à titre indicatif, en moyenne, une centaine d’euros pour un logement de 3 pièces récent et de 200 à 250 € pour un appartement ancien.
N°2 : les travaux à la charge du propriétaire
La bonne nouvelle pour vous, c’est que les réparations locatives sont à la charge du locataire : cela concerne tous les petits travaux du quotidien et l’entretien courant. En revanche, reviennent aux propriétaires tous les chantiers plus importants. Cela peut être poser de nouveaux volets, rénover l’appartement ou encore remplacer une chaudière.
N°3 : la taxe foncière
Le propriétaire est toujours le redevable légal de la taxe foncière. À ne pas confondre avec la taxe d’habitation, qui elle, est due par l’occupant. Cette taxe est annuelle et celui qui est propriétaire au 1er janvier doit la régler. Si vous devenez propriétaire au cours de l’année, elle sera donc à payer l’année suivante.
N°4 : les impôts sur le revenu
Sachez que tous les revenus locatifs que vous percevez sont soumis à l’impôt sur le revenu. L’imposition n’est pas la même pour un logement meublé ou nu. Dans votre calcul de rentabilité, il est donc important de bien prendre en compte les frais fiscaux :
- Pour un logement nu : les revenus appartiennent à la catégorie des revenus fonciers ;
- Pour un logement meublé : il s’agit de revenus à reporter dans la section Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Il y a ensuite deux possibilités : appliquer un abattement de charges sur vos loyers ou bien déduire les frais réels.
N°5 : les frais de gestion locative
Si vous décidez de confier la gestion de votre bien à une agence, vous devrez également prévoir tous les mois des honoraires. Ces derniers sont définis par un pourcentage sur le montant du loyer. En tant que propriétaire bailleur, si le logement est situé dans une copropriété, vous aurez aussi des charges à régler. Ces dernières sont à partager entre le propriétaire et le locataire. Il s’agit des frais liés à l’entretien de l’immeuble et aux différents travaux (ascenseur, ravalement…).
